A GRANDE CHANCE DE VOCÊ SABER COMO NÃO FICAR COM A BOLHA IMOBILIÁRIA!

Hoje o grande assunto do setor de imóveis, e se devemos investir ou não em 2015, devido as discrepâncias dos valores  do ano de 2014.

Pelo que observamos nos anos anteriores, foi um grande alvoroço no mercado de imóveis no Brasil devido vários fatores, trazendo insegurança ao nossos investidores e desinteresse para se ter boas  rendas  nesse mercado tão promissor. Até por que também pelo aumento de construção e financiamento mais facilitado, com isso tendo pela parte dos vendedores grandes  aumentos nos valores de imóveis.

Apesar de alguns especialistas agregarem de forma geral, que certo aumento não estar sendo relatado pelos corretores dessas possíveis discrepância nos valores de imóveis. Onde isso não é bem assim! Mas não nego que realmente existe a falta de técnica de alguns corretores e compreensão dos proprietários ao receber avaliação do seu imóvel, que precisa respeitar minuciosamente os valores locais e os preços atuais que se tem vendido certas propriedades.

Porem aqui você saberá o caminho certo, para entender melhor como ainda investir com sabedoria em imóveis rentáveis, até por que os especialistas da área imobiliária concordam que existe vários fatores que contribuem para essa momento “bolha imobiliária”.

Primeiro passo; é analisar com calma o mercado de imóveis e observando a economia, como escreve este especialista Marcio Fenelon que concorda em termos nos gráficos econômicos mostrado no site da Empiricus a seguir;

Os primeiros sinais da virada

Segundo minhas contas, o ápice dos problemas com o setor imobiliário se dará em 2015 ou 2016, a depender do ritmo da deterioração macroeconômica.

Por que, com a devida convicção, afirmo que as coisas vão piorar?

O gráfico abaixo, organizado pelo Banco Central, mostra que os preços de imóveis residenciais dados em garantia para financiamentos mais do que quintuplicaram, saindo de uma base 100 em março de 2001 para 550 em junho de 2014.

preços em alta

Perigosamente, o principal impulso para esse salto nos preços veio do financiamento imobiliário, que também aumentou mais de cinco vezes nos últimos anos.

Em 2007, o Banco Central brasileiro apurou R$ 18 bilhões em linhas de crédito para imóveis. Em 2013, ultrapassamos os R$ 109 bilhões.

crédito em alta

Transparece um claro exagero tanto no crescimento dos preços quanto do crédito.

Exageros desse tipo podem durar por algum tempo, mas não infinitamente.

Em 2014, o descompasso entre excesso de oferta e demanda fraca chegou finalmente ao setor financeiro.

Também em clima de racionamento, a torneira dos financiamentos imobiliários diminuiu bruscamente sua vazão. Os bancos estão muito mais exigentes para concederem empréstimos, fazendo perguntas que não faziam.

Antes de aprovar o financiamento, a gerente bancária agora verifica até mesmo os gastos do seu cartão de crédito, linha por linha. E pode recusar a liberação por causa disso.

Os bancos apertaram os critérios de concessão, graças às fragilidades que vêm tomando conta da economia brasileira. Assim, aquele comprador de imóvel que costumava atender a todas as condições passou a ser rejeitado. Não há como fazer o repasse.

Essa tem sido a grande razão para o aumento recente dos distratos.

No distrato, o comprador deixa de ser dono do imóvel e a incorporadora devolve apenas uma parte do dinheiro pago, pesadamente descontado por multas e encargos.

Não é negócio para ninguém, pois o cliente sai no prejuízo e a incorporadora acumula um amplo estoque de imóveis prontos.

É justamente aí que começam as oportunidades para os investidores mais atentos.

A incorporadora que executa muitos distratos tem um belo problema na cabeça: precisa receber 100% do preço do imóvel, com urgência. Enquanto não recebe, o financiamento da construção junto ao banco continua incomodando. Isso eleva a necessidade de capital de giro e induz à pressa na revenda das unidades distratadas.

Não é à toa que estamos vendo tantos saldões de imóveis.

Dados de São Paulo fornecidos pelo Secovi mostram que o ritmo de vendas caiu e o número de meses necessários para vender o estoque cresceu sem precedentes.

Atualmente, levaria em média 13,1 meses para vender todo o estoque de unidades novas do mercado paulista. Um ano atrás, precisaríamos de 7,4 meses.

Só no estado de São Paulo, são cerca de 22 mil imóveis estocados em excesso em relação ao nível normalizado.

O segundo passo; e observar os  feirões imobiliários para aproveitar certos descontos na compra de imóveis remanescente, que pode chegar com belas condições de desconto para adquirir o imóvel. Mas cuidado e preciso observar vários fatores como; tempo de financiamento, se o imóvel se pagará ao alugar e como se comporta a demanda onde o imóvel está sendo adquirido.

O terceiro e ultimo; e muito importante você ter um profissional da área que de preferencia seja corretor avaliador, para lhe dar a melhor direção em venda ou aluguel do seu imóvel, pois este ano de 2015 e 2016 terá muito imóvel que tem certo preço  que será levado a uma redução de valor. Então aqueles que estão aguardando essa oportunidade, poderá investir e ter boa rentabilidade.

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IPTU – Apesar da responsabilidade do pagamento ser do proprietário, existem meios legais para que o inquilino arque com este valor.

Segundo o site Diário das leis, a historia pode ser resolvida logo no inicio da negociação.

IPTU – Quem deve pagar: o proprietário ou inquilino?

De acordo com a nova Lei do Inquilinato  (Lei 12.112/2010) o pagamento do IPTU pode ser negociado entre ambas as partes: locador e locatário. Mas, para que o pagamento do IPTU passe a ser uma obrigação por parte do inquilino e não gere dor de cabeça para o proprietário, é importante definir esta obrigação no contrato de locação.
Porém, mesmo se o inquilino for responsável pelo pagamento, a obrigação legal, continua sendo do proprietário.  Caso o inquilino deixe de cumprir com o pagamento o proprietário terá que arcar com todas as multas, encargos e juros que também serão cobrados. Se o débito permanecer por um determinado período, poderá ocorrer uma execução fiscal e a alegação que era responsabilidade do locatário este pagamento, mesmo que haja um contrato assim estipulando, não resolverá o problema com a prefeitura.
Para se precaver da inadimplência sobre a prefeitura e evitar multas e outras penalidades referente ao IPTU, o locador tem que pensar em uma ação para que desta forma iniba o ato do locatário não efetuar o pagamento do IPTU, e uma forma simples de evitar é embutindo o valor do IPTU no aluguel.
Esse tipo de dívida pela qual o próprio imóvel responde e não há alegação de bem de família, no caso de débitos de IPTU não pagos, a prefeitura poderá promover o leilão do próprio imóvel para pagamento da dívida e, neste caso, mesmo que seja o único imóvel da família, não haverá perdão, dada a natureza do débito.

Caso haja alguma pendência do IPTU junto á prefeitura, corra para regularizar ou negociar esse débito, pois assim você proprietário de imóvel, vai evitar que esta dívida seja inscrita na dívida ativa e se transforme em uma execução fiscal.
Portanto, o melhor a fazer é não deixar cumular débitos de IPTU e, se por algum motivo algumas parcelas ficaram em aberto, o proprietário deve ir o mais breve possível até um posto de atendimento e pedir a renegociação da dívida antes que ela seja inscrita na dívida ativa e se transforme em uma execução fiscal.

Tiago Albuquerque
Canal do Imóvel

r7  12/02/2014

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